Le vocabulaire de l'immobilier d'entreprise

Acte authentique : Ecrit établi par un officier ministériel (notaire par exemple) dont les affirmations font foi jusqu'à inscription de faux.

Agrément : Autorisation administrative préalable à la création de locaux destinés à un usage de bureaux ou d'entrepôt en Ile de France. Cette autorisation est délivrée par le Préfet de Région. La procédure de l'agrément a fait l'objet d'un remaniement par décret en date du 29 avril 2000 qui supprime l'agrément utilisateur et modifie les seuils (1 000 m² pour les bureaux et 5 000 m² pour les entrepôts et locaux industriels).

Asset manager (gestionnaire de fonds) :  Spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs et avec lesquels il peut co-investir.

Avenant : Accord modifiant un contrat initial en l'adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.

Bail : Contrat par lequel une personne, physique ou morale cède, pour une durée déterminée, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne contre une somme d’argent, conformément aux conditions stipulées dans le contrat ou par la loi. 

Bail commercial : Bail d’un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique protecteur particulier relevant des articles L. 145 – 1 et suivants du Code du Commerce ainsi que des dispositions de Décret du 30 septembre 1953 demeurant en vigueur. Ce statut se caractérise, entre autres, par un droit au renouvellement au profit du commerçant locataire, lui conférant ce qu’on appelle communément la propriété commerciale. 

Bail dérogatoire : Bail prévu à l’article L. 145-5 du nouveau Code de commerce (anciennement article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953) qui échappe au champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux à condition de ne pas excéder une période maximale de 24 mois. Si à l’expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. 

Bail emphytéotique (ou emphytéose) : Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel. 

Bardage : Revêtement protecteur mince, à dilatation libre, de l'ossature ou des murs extérieurs d'un bâtiment. 

Cadastre : Ensemble de documents permettant de situer géographiquement les parcelles et les immeubles, en représenter le découpage, en identifier le propriétaire et en fournir la valeur locative cadastrale. Le registre et le plan cadastral sont disponibles en mairie. Il sert à déterminer la base des taxes foncières. 

Charges de copropriété : Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur de celles qui ne le sont pas. 

Charges récupérables : Ensemble des frais engagés par le bailleur, distincts du loyer principal, qu’il peut se faire rembourser par le locataire. En matière de baux d’habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26/08/87 ; elles concernent les dépenses relatives à l’entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et certaines taxes. 

Chargeur : Industriels ou grands distributeurs. Personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur/ou dans le véhicule de transport. Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie maritime, le chargeur est l’affréteur. 

Clés-en-main : Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice. 

Cloisons : Ce terme désigne en général les séparations non-porteuses qui délimitent les différentes pièces d'une construction. On parle alors de cloisons distributives ou de séparations. Elles peuvent être en briques, parpaings, carreaux de plâtre, etc. et mesurent en principe entre 5 et 7 centimètres d'épaisseur. Mais il existe également des cloisons qui, fixées contre un mur, permettre d'améliorer l'isolation phonique et thermique. On parle alors de contre-cloisons ou cloisons de doublage. 

Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : C'est le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits sur un mètre carré de terrain. 

Compte propre : Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain. 

Convention d’occupation précaire : Convention d’émanation jurisprudentielle en marge du bail, caractérisée par le caractère fragile et précaire du droit de jouissance conféré au preneur. La durée de l’occupation est par nature incertaine dans la mesure où le propriétaire a la faculté de reprendre l’immeuble à tout moment. En outre, cette convention doit être justifiée par l’existence d’un motif de précarité précisé dans l’acte. La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, elle échappe également aux règles du louage d’ouvrage contenues dans le Code civil. 

Copropriété : Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote–part de partie commune. La loi du 10/07/1965 et son décret d’application du 17/03/1967 institue en la matière un régime unique et largement impératif. 

Crédit-bail : Technique contractuelle de crédit à moyen terme, par laquelle une entreprise dite de crédit-bail acquiert, sur la demande d’un client, la propriété de biens d’équipement mobiliers ou immobiliers à usage professionnel, en vue de les donner en location à ce client pour une durée déterminée en contrepartie de redevances ou loyers. A l’issue de la période fixée, le crédit preneur dispose d’une option : il peut soit restituer le bien à la société financière, soit demander le renouvellement du contrat, soit acquérir le bien pour un prix qui tient compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers. 

Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisés par des utilisateurs finaux, y compris les clés en mains. 

Dépôt de garantie : Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un contrat. Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. 

Droit de préemption : Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur. 

Droits de mutation : Taxes frappant les transmissions de propriété, d’usufruit ou de jouissance de biens meubles ou immeubles. 

Entrepôt : bâtiment d’une hauteur libre d’au moins 5,50 mètres, disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur, une résistance au sol supérieure à 3 tonnes par mètre carré. Classification ORIE des entrepôts Classe A : 13 impératifs (12 pour l’entrepôt double face) et 9 sur les12 facultatifs - Classe B : 10 impératifs (9 pour les entrepôts double face) et 8 sur les 13 facultatifs. 

Etablissement recevant du public (ERP) : Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux, la sécurité.

Etat des lieux : Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l’état des objets constituants. Expédition Copie de l’acte authentique délivré par l’officier public (notaire par exemple) dépositaire de l’original. 

Faux-plafond : Plafond installé en-dessous d'un autre pour réduire la hauteur sous plafond ou masquer des canalisations et des câbles électriques. 

Foncière : Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…) 

Fonds d’investissement : Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises. 

Fonds de commerce : Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage, brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et lui permettent d’exercer son activité, le tout constituant une universalité juridique soumise à des règles particulières. 

Franchise : Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier. 

HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’éco-construction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs. 

Immeuble de Grande Hauteur (IGH) : Immeuble dont le planché bas du dernier niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils sont sujets à des normes de sécurité strictes, particulièrement concernant la protection incendies. 

Immeuble en blanc : Immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs. 

Indemnité d’immobilisation : Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option. 

Ilat  : Indice des Loyers des Activités Tertiaires  a été élaboré pour tempérer les évolutions de l’indice du Coût de la Construction (ICC) et combler l’absence d’indice spécifique pour les activités exclues du champ d’application de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). L’ILAT peut donc être utilisé pour les baux portant sur la location de bureaux, pour les activités des professions libérales et tertiaires et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques. 

Local d’activités : bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre supérieure à 4 mètres, avec accès de plain-pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain-pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré. 

Logisticien : Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise. Ainsi, le logisticien est le gestionnaire des flux quel que soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc chez les industriels, les transporteurs ou dans la grande distribution. 

Logistique : Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage, ... 

Loi Carrez : Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m². 

Loyer « prime » : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée. 

Loyer économique : Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales. 

Loyer facial : Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties. 

Maître d’œuvre : Personne physique ou morale chargée de concevoir et de réaliser un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître de l’ouvrage, ou d’en diriger la réalisation. 

Mandat : Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques tels que la vente, la location, l’achat... Il est fait obligation pour agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer. 

Marchand de biens : Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et les revendre ensuite en bloc ou à la découpe avec l’intention de réaliser une plus-value. 

Messagerie : La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution. 

Négociateur en immobilier d’entreprise (ou broker) : Prospecte les biens destinés à la vente ou à la location, développer et fidéliser la clientèle de professionnels, suit les dossiers sur les plans juridique, administratif et financier, recherche de locataire ou acquéreur pour le compte de bailleurs ou de vendeurs dans les secteurs tertiaire, industriel, logistique ou commercial. 

Nue - propriété : droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose (droit d’aliéner) mais ne lui confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose. 

Parc d’activités : Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum, 3 000 m² minimum, existence d’une « communauté d’intérêt » (mutualisation d’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations). 

Partie commune : Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservé à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires. 

Partie privative : Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire ou locataire déterminé. 

Permis de construire : Arrêté administratif autorisant la construction ou restructuration d’un immeuble ; sauf exception, il est obligatoire et précède la mise en chantier. Certificat qui doit être obtenu du gouvernement municipal par le propriétaire ou le constructeur avant de commencer les travaux de construction ou de réparation et qui doit être gardé affiché en un endroit bien en vue jusqu’à ce que le travail soit terminé et accepté par l’inspecteur de construction. 

Portefeuille : Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus par un investisseur en vue d’en tirer un revenu direct ou une plus-value. 

Pré-commercialisation : Engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeuble. 

Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente. 

Promoteur immobilier : Il s’agit d’un intermédiaire économique chargé de l’édification des immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété, utilisateurs ou investisseurs. Le promoteur organise la construction d’un bien immobilier. Parallèlement, les opérateurs immobiliers peuvent occuper un rôle plus large. Ils interviennent à chaque niveau entre la construction de l’immeuble et la vente de celui-ci. Ils conçoivent, développent, détiennent, arbitrent, investissent, exploitent et gèrent des actifs immobiliers. 

Retail park (Parc d’activités commerciales) : Ce terme anglais désigne les parcs commerciaux de périphérie. Zone de surface importante accueillant des locaux divers dans un espace ouvert localisé près des nœuds de circulation important répondant au besoin des grandes enseignes grand public. Il est généralement articulé autour d’un hyper ou d’une locomotive appartenant à plusieurs propriétaires avec une unité architecturale, foncière, de gestion et d’aménagement, un gestionnaire unique et de multiples locataires se rapprochant ainsi de la conception et de la gestion du centre commercial. 

Servitude : Charge imposée à un immeuble (fonds servant), bâti ou non bâti, au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct (ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction au-delà d’une certaine hauteur, …). 

Space-planning : Plan d’implantation détaillé. L'analyse de poste type se fait utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l'ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales par utilisateur, le niveau d'éclairage recommandé pour un plan de travail informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, … 

Surfaces Hors Œuvre Nette (SHON) : définie par l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’ait été notamment déduites la surface des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 m, locaux techniques, etc.), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggia, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking. 

Surface de plancher de construction (SPC ou SDP) :  est, en France, une unité de calcul des surfaces de constructions relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, et qui sert à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme.  

Taux de capitalisation : C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition. 

Taux de vacance : Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total existant pour un type d’actif et un secteur géographique donné. 

Taxe foncière : Les taxes foncières recouvrent plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans certaines communes, les taxes spéciales d'équipement, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, dont le taux est de 8 %, au profit de l'Etat. Les taxes foncières concernent les propriétés bâties ou non. Elles sont dues par les propriétaires ou usufruitiers. 

Taxe professionnelle : Elle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Les diverses exonérations prévues peuvent être de plein droit ou temporaires. La taxe est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains. Elle sert à financer le budget des communes, des départements et des régions, ainsi que d'autres organismes, telles les chambres de commerce et d'industrie, ou les chambres de métiers. 

Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage : Sont concernés par cette taxe les propriétaires de bureaux (de 100 m² et plus), de locaux commerciaux (2 500 m² et plus) et de locaux de stockage (5 000 m² et plus). Ces locaux doivent être situés en Ile-de-France. Certains locaux répondants à ces critères peuvent être exonérés de cette taxe (locaux appartenant à des associations d’utilité publique…). 

Vente à utilisateurs : Vente d’un local (bureaux, locaux d’activités…) destiné à l’utilisation du futur acheteur. Il ne l’achète donc pas pour mettre le bien en location. 

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions. 

Vente sous condition suspensive : Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie. Ex : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat. 

Zone d’aménagement concertée (ZAC) : Zone d’aménagement concertée (ZAC) L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, demeuré inchangé dans le cadre de la loi SRU, définit les ZAC comme « les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement ou l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

Publication au 15 Octobre 2020