Bail commercial et l’Art 606 du Code Civil. Quelles sont les grosses réparations incombant au bailleur ?

L'article 606 du Code Civil clarifie les relations entre locataire et propriétaire en cas de litige dans le cadre d'un bail commercial.

Qu’est ce qu’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil ?

En matière d’entretien et de réparations

Le législateur a toujours été très clément avec le locataire qui, sauf stipulation contraire, ne répond que des réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754 c. civ.), c'est à dire pas grand-chose, tandis que le bailleur répond normalement de tout le reste et notamment des grosses réparations (art. 606 du c. civ.).

Tant qu’il a été possible de déroger aux articles précités, le marché s’est chargé de remédier à une situation que les investisseurs jugeaient intolérable, pour la raison qu’elle dégradait la rentabilité de leurs actifs. La pratique du "triple net" a conduit de nombreux propriétaires à exiger le paiement d’un loyer net de charges, d’impôts et d’assurances, obligeant ainsi les preneurs à prendre en charge l’intégralité des dépenses liées à l’immeuble, y compris les grosses réparations incombant normalement au bailleur.

L’article 606 du code civil

Soucieux de mettre un terme à cet usage jugé déséquilibré, le législateur est intervenu en 2014 (loi dite Pinel du 18 juin 2014) pour empêcher les parties – au moins partiellement – de déroger aux dispositions supposées favorables aux locataires. C’est ainsi que l’article R145-35 du code de commerce, d’ordre public, prévoit "que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives" aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ou aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué (…) dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées [à l’article 606 du code civil] ».

Les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel ne sont donc plus stricto sensu des "triple net" mais plutôt des "tout sauf", selon l’expression bien connue des assureurs. Il est désormais courant de solliciter du locataire qu’il assume toutes les dépenses liées à l’immeuble, sauf celles qu’il est interdit de mettre à sa charge, et notamment les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

Et c’est ainsi que depuis l’article 606 du code civil connaît un net regain d’intérêt, ce qui est une prouesse pour une disposition qui n’a pas connu la moindre modification depuis son entrée en vigueur le 30 janvier 1804 ! Introduit dans le code Napoléon, cet article dispose : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Comme souvent lorsque des dispositions sont anciennes, c’est à la Cour de cassation qu’il revient d’en moderniser l’interprétation afin de les rendre compatibles avec la société contemporaine. Il est bien certain que Portalis n’avait pas imaginé qu’il y aurait un jour lieu d’entretenir des toitures photovoltaïques ou des façades végétalisées...

Liste des grosses réparations

C’est ainsi que la Cour de cassation juge que la liste des grosses réparations donnée par l’article 606 n’est pas limitative : sont des grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Si la liste n’est pas limitative, elle n’est pas davantage arrêtée de sorte que c’est aux tribunaux qu’il revient d’apprécier, au cas par cas, ce qui relève de la grosse réparation ou de la réparation d’entretien. On observera que la jurisprudence retient schématiquement deux critères : le premier, matériel, lié à l’importance de la réparation ; le second, financier, lié au caractère exceptionnel de la dépense.

Présentent ainsi la nature de grosses réparations à la charge du bailleur :

• la réfection totale de la toiture ou d’une verrière ;
• la réfection de zingueries, affectant une partie importante de l’immeuble ;
• la réfection d’un plafond partiellement effondré par suite d’une infiltration d’eau ;
• le remplacement d’un ascenseur vétuste et non-conforme à la réglementation ;
• la réfection totale d’un système de climatisation pour que l’immeuble soit conforme à sa destination ;
• la réparation des fenêtres dès lors qu’elles assurent le clos de l’immeuble et sa protection contre la pluie ;
• la réparation de canalisations ;
• le ravalement lorsqu’il concourt à l’étanchéité de la façade…

On recommandera aux parties d’aborder franchement la question des réparations à la charge du locataire lors de la négociation du bail, plutôt que de chercher à profiter de l’incertitude qui subsiste en la matière malgré plusieurs décennies de jurisprudence.

L’article L145-40-2 du code de commerce prévoit d’ailleurs que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges (...) comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. C’est bien évidemment à l’occasion de la discussion de cet inventaire que pourra être abordée la question des grosses réparations, mais uniquement pour permettre aux parties de s’assurer qu’elles ont la même compréhension de la notion. Il est en effet inutile de chercher à circonscrire la notion de grosses réparations : l’interdiction de leur imputation au locataire étant d’ordre public, les parties n’ont (théoriquement) aucune marge de manœuvre dans la rédaction du contrat sur ce point.

Dans le cas d’un immeuble neuf ou réhabilité

En règle générale, la question des grosses réparations n’inquiète aucune des parties lors de la prise à bail d’un immeuble neuf ou réhabilité, car le champ d’application de la garantie décennale couvre peu ou prou celui des grosses réparations, voire celui du gros entretien dont la charge est en revanche transférable au locataire.

Dans le cas d’un immeuble existant

Dans le cas d’un immeuble existant, il est vivement recommandé au preneur de faire étudier par un conseil immobilier l’état prévisionnel des travaux envisagés par le bailleur pour les trois années à venir ainsi que l’état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes : l’analyse minutieuse de ces données, que le bailleur est dans l’obligation d’annexer au bail, permet en effet d’anticiper bien des mauvaises surprises.

Et pour les entrepôts

Au cas particulier des entrepôts logistiques, il convient d’accorder une importance particulière à la question de l’entretien des zones annexes (aires de manœuvre, quais de déchargement, voirie poids-lourds) et des équipements spécifiques (grues de levage, pont-roulants…). Trop souvent, les négociations relatives à ces éléments indispensables à l’activité du preneur sont négligées.

Si le législateur a accru la protection du preneur à bail en interdisant que lui soit transférée la charge des grosses réparations, il n’en demeure pas moins que la liberté contractuelle prédomine encore.

C’est ainsi qu’il reste possible d’obliger le locataire à prendre en charge toutes les dépenses de l’immeuble – sauf désormais celles ayant trait aux grosses réparations – et donc en ce compris les dépenses de gros entretien telles que le remplacement d’une cabine d’ascenseur, d’une pompe de relevage ou d’un TGBT et surtout les réparations occasionnées par la vétusté. Si l’article 1755 du code civil prévoit normalement que ces dernières ne peuvent être à la charge des locataires, reste que la disposition n’est pas d’ordre public et qu’il est donc permis d’y déroger.

L’absence des grosses réparations du champ des négociations préalables à la conclusion d’un bail ne fait donc nullement disparaître l’enjeu de ces dernières. On ne saurait trop recommander aux parties l’assistance d’un conseil immobilier et d’un avocat, avant l’échange du term sheet initial qui, bien trop souvent, empêche toute marge de négociation ultérieure.

L’auteur de cet article est Nicolas Dhuin | Avocat à la Cour - AARPI d’Ornano Querner Dhuin, 3 rue Saint-Philippe-du-Roule | 75008 Paris - T : 01 40 69 55 80 | M : 06 30 80 31 27 | dhuin@dqd.fr et a été mis à jour le 3 Août 2020.

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