Tout savoir sur le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est entré en vigueur le jeudi 1er juillet 2021, suite à une réforme annoncée depuis plusieurs années, notamment par certaines dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

La réglementation du DPE a pour origine une réglementation européenne qui a été introduit en France par les lois Grenelle de 20210 et 2012. Elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre afin de lutter contre le réchauffement climatique. Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d'un batiment tertiaire en matière de consommation énergétique ou d'émission de gaz à effet de serre. Le locataire ou l'acquéreur d'un bien doit pouvoir apprécier si le bien qu'il va occuper ou acheter est plus ou moins énergivore, afin éventuellement d'encourager le vendeur ou le bailleur à réaliser des travaux afin de valoriser son bien.

L'ancien DPE ne remplissait pas forcément cet objectif car il n'engageait pas la responsabilité du vendeur ou du bailleur, et dans de nombreuses situations, il ne reflétait pas réellement la situation de l'immeuble (c'était le cas lorsque le DPE était "vierge" du fait que les diagnostiqueurs ne disposaient pas des factures de consommations des occupants).

Ce document va désormais être plus lisible et plus fiable. Et ceci peut avoir une certaine importance au regard également de la réglementation du "décret tertiaire" qui va obliger les propriétaires à effectuer des travaux sur leur bien afin de réduire leur consommation énergétique.

• Une nouvelle méthode de calcul

Jusqu’au 1er juillet 2021 deux méthodes existent pour établir un DPE. La méthode “sur factures” et la méthode 3CL. Pour la première, le calcul se base sur l’usage et la consommation des occupants du bien immobilier. Pour la seconde, le calcul porte sur les performances intrinsèques du bâti et des principaux équipements liés au chauffage.

À partir du 1er juillet 2021, c’est la méthode 3CL qui deviendra la règle pour tous les DPE sur les biens à usage d’habitation. Cette méthode permettra d’harmoniser les résultats et surtout d’interdire la production de “DPE vierges”, c’est-à-dire des diagnostics sans étiquettes du fait de l’absence de transmission des factures.

Si le local est exclusivement à usage tertiaire, le DPE vente ou location pourra toujours être effectuer selon l'ancien modèle basée sur les factures. Si le local est à usage mixte (tertiaire et habitation), il faudra réaliser un DPE spécifique pour la partie à usage d'habitation. Les annonces immobilières relatives à ce bien devront comporter des mentions spécifiques sur les dépenses annuelles estimées de consommation énergétique à compter du 1er janvier 2022. Néanmoins, dans le secteur tertiaire, les diagnostiqueurs seront encouragés par leurs clients à effectuer des DPE selon la méthode 3CL, et ceci en raison du nouveau caractère "opposable" du diagnostic.

• Un DPE opposable au vendeur ou au bailleur

Le nouveau DPE devient opposable. C’est-à-dire que le propriétaire bailleur ou le vendeur engage sa responsabilité dans l’information donnée. Le DPE n'était auparavant qu'"indicatif" pour le bailleur ou le vendeur. Désormais, le bien pourrait être considérée comme non conforme par l'acquéreur ou le locataire. En matière de bail commercial, c'est l'obligation de délivrance conforme du bien qui pourra servir de fondement à une poursuite envers le bailleur en cas de DPE inexact. Lorsqu’une erreur est commise ou que l’information communiquée s’avère incorrecte, il sera donc possible d’attaquer en justice le propriétaire afin d’obtenir un dédommagement ou, en cas d'erreur grave, l'annulation du contrat. D'après certains avocats, les conséquences d'un DPE défectueux est beaucoup plus important qu'auparavant. Avant la réforme, le locataire ou l'acquéreur ne pouvait poursuivre que le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle et réclamer au mieux un dédommagement pour perte de chance d'avoir pu négocier au mieux le loyer ou le prix de vente. Depuis le 1er juillet 2001, concernant les DPE réalisés depuis cette date, les acquéreurs ou les locataires pourront exiger éventuellement un dédommagement pour le préjudice réel subi sur le fondement de la responsabilité contractuelle (par exemple le locataire pourrait exiger du bailleur d'accomplir des travaux afin d'atteindre le classement du bien indiqué dans le DPE).

Bien évidement, le propriétaire pourra ensuite appeler en garantie ou se retourner contre le diagnostiqueur qui a commis une faute dans la réalisation du diagnostique.

• Les anciens DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont-ils opposables ?

Selon le Ministère du logement, après le 1er juillet 2021, les anciens DPE bien que toujours valables ne seront pas opposables. Les professionnels (bailleur ou vendeur) devront donc en informer leur client, en précisant la version du DPE applicable. Ils devront adapter leurs contrats en conséquences. Aussi, seul les nouveaux DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 seront opposables.  Néanmoins, afin que la réforme soit efficace rapidement, certaines dispositions ont été prises pour raccourcir la durée de validité des anciens DPE.

• Que faire des anciens DPE ?

La durée de validité du nouveau DPE reste de 10 ans. Toutefois, la date de validité des anciens DPE change afin que la réforme du caractère opposable du diagnostic entre en vigueur rapidement. Les plus anciens réalisés entre 2013 et 2017 deviennent ainsi caduques au plus tard au 31/12/2022. Par contre, les plus récents réalisés depuis 2018 et jusqu’au 30/06/202 demeurent valable jusqu’au 31/12/2024. Ce n'est qu'au moment du renouvellement de bail commercial qu'un nouveau DPE devra être fourni.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Co-dirigeant du centre de formation spécialisé dans l'immobilier : immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une Formation sur le bail commercial d'une journée.

Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Juillet 2021