Entreprises : Et si vous achetiez vos locaux en VEFA ? Quels avantages ? Quelles garanties ?

L'achat de ses locaux (Bureaux – Locaux d’activités et Entrepôts) par une entreprise est une décision capitale. Elle s'inscrit dans une stratégie à long terme et est donc principalement adoptée par les entreprises qui ont une certaine stabilité, possédant une vision claire de leur évolution sur le moyen et long terme.

L'avantage est de pouvoir maîtriser le coût et la durée de cette dernière. Ainsi, l'entreprise se constitue un patrimoine. L'entreprise aura alors le choix d'investir dans des locaux anciens ou neufs, voire un immeuble à construire. Dans cette dernière hypothèse, l'acquéreur achète un bien immobilier qui n’est pas encore bâti.

Quels avantages ?

Le premier avantage de l’achat d’un bien en VEFA (Vente en Futur Etat d’Achèvement) est de permettre d’acquérir des locaux neufs respectant les dernières normes et les dernières performances thermiques en vigueur.

Le second avantage est qu'il permet à l'entreprise de personnaliser ses locaux à travers le choix de plusieurs options : acheter "brut de décoffrage" et aménager l'espace selon l'évolution de son activité, ou demander au promoteur plusieurs aménagements "sur mesure" correspondant à ses propres besoins

Par ailleurs, on notera qu’un achat en VEFA permet de réduire les frais de notaire à l’achat, les frais de mutations étant réduit entre 2 % à 3 % du montant du bien contre 6 % à 8 % pour un bien ancien. De même, la vente est soumise à la TVA récupérable sur des locaux neufs au lieu des droits d’enregistrement qui sont une charge augmentative du prix car non récupérable sur de l’ancien.

Un autre avantage non négligeable réside dans les garanties consenties par le vendeur, comme celle du parfait achèvement, celle de la garantie décennale ou encore celle de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

Enfin, la vente en VEFA offre la particularité de bénéficier d’un mode de paiement échelonné en fonction de l’avancement précis de la construction de l'immeuble.

Comment fonctionne la VEFA ?

Étant donné que le bien immobilier n’est pas construit au moment de la réservation, l’achat s’effectue uniquement sur plan. Dans certains cas, la construction n’a pas débuté, alors que dans d’autres hypothèses, la construction est au contraire, bien avancée. La marge de manœuvre pour adapter le bien à ses besoins ne sera pas alors pas la même. L'entreprise a parfois intérêt à contractualiser l'achat le plus en amont possible, surtout si elle souhaite des adaptations "sur mesure".

La vente en futur état d’achèvement est ainsi soumise à des spécificités régies par le Code de la construction et de l’habitation (CCH) applicables principalement dans le secteur résidentiel dit "secteur protégé". Cette réglementation n'est pas applicable de plein droit à l'immobilier d'entreprise (secteur libre). Si, dans un même immeuble, certains locaux sont à usage d’habitation et d’autres à usage commercial, le contrat de vente des premiers entrera dans le cadre du secteur protégé tandis que le contrat de vente portant sur les seconds ressortira du secteur libre.

Dans le secteur libre, tout peut donc être négocié sauf si cela dénature les éléments de la définition légale de la VEFA. En immobilier d’entreprise, les parties concluent, le plus souvent, une promesse de VEFA au lieu d'un contrat de réservation. Cela sécurise l'acquéreur car le promoteur est obligé de livrer l'immeuble, au contraire d'un simple contrat de réservation. L’échelonnement de paiement est librement négociable et on peut très bien prévoir qu'aucun versement de fonds ne soit exigé.

La promesse contiendra utilement les indications essentielles relatives à la construction des locaux, à la qualité de la construction, aux délais d’exécution des travaux, ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. L'acquéreur aura tout intérêt à fixer des pénalités en cas de retard de livraison. Le Promoteur se réservera toujours la possibilité de repousser ce délai en cas de survenance d'évènements qualifiés de force majeure. Il conviendra d'être vigilant sur la liste des évènements qualifiés de tel par le contrat. Une attention particulière doit être également portée sur la notion d'achèvement de l'immeuble, qui permet au promoteur d'imposer la livraison du bien à l'acquéreur et le versement du solde du prix sauf en présence de non conformité substantielle par rapport à ce qui avait été convenu dans la promesse.

A cet égard, il conviendra d'être vigilant sur les éléments servant à décrire le bien à livrer ainsi que sur les éventuelles tolérances ou modifications autorisées (mineures ou "de détail") entre ce qui a été prévu et ce qui sera livré. L'acte de VEFA sera conclu devant notaire une fois le permis de construire obtenu et le financement accordé.

Cet acte précisera utilement :

• La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue
• Le prix et les modalités de paiement du prix
• Le délai de livraison (et les causes de prorogation ainsi que les éventuelles pénalités de retard).
• Les indications relatives à la consistance ou aux caractéristiques techniques de l’immeuble (notice descriptive, plans...).
•  Les mentions de l'assurance décennale et de l'assurance dommages ouvrage
• La garantie d’achèvement de l’immeuble.

Ce dernier point est très important. Cette garantie prend la forme d’une ouverture de crédit ou d’un cautionnement solidaire. Le garant s’engage, en cas de défaut du vendeur (liquidation judiciaire...), à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble vendu. En revanche, le garant ne se substitue pas au vendeur en ce qui concerne les garanties de construction par exemple. Il n’a pas non plus d’obligation d’effectuer les travaux lui-même. Elle est facultative en matière d'immobilier d'entreprise mais l'investisseur a tout intérêt à l'exiger.

Après la livraison, quelles garanties ?

La loi Spinetta fait peser sur tous les constructeurs une présomption de responsabilité pour les dommages affectant l’ouvrage et qui sont cachés au jour de la réception.

Il existe 4 garanties légales dues par le vendeur en VEFA :

• La garantie de parfait achèvement concerne les désordres signalés par le maitre de l’ouvrage (vendeur en VEFA) et apparus avant la réception ou dans l’année qui l’a suivie. Elle est imposée à l’entrepreneur. La garantie de parfait achèvement est celle à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un an à compter de la réception. Elle est transmise ensuite de plein droit à l'ensemble des propriétaires successifs du bien.  Attention, la réception est faite entre le promoteur et l'ensemble des constructeurs. Elle va précéder la livraison qui est faite entre le promoteur et l'acquéreur de la VEFA. L'investisseur aura tout intérêt à exiger que la livraison intervienne très rapidement après la réception, afin de pouvoir signaler tous les désordres dans les temps.
• Les vices apparents : Le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise en possession par l’acquéreur (Article 1642-1 du code civil).
• La responsabilité biennale : La garantie de bon fonctionnement, dont la validité est de deux ans et qui concerne les vices cachés des équipements dissociables du corps de l’ouvrage, débute à compter de la réception des travaux. Elle joue automatiquement, sans qu’il y ait besoin d’apporter la preuve d’une faute de l’entrepreneur.
• La responsabilité décennale : C'est une présomption de responsabilité du promoteur pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. La responsabilité est présumée, elle est engagée de plein droit et cette présomption dure 10 ans à compter de la réception.

Cette garantie couvre trois types de dommages : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ceux qui le rendent impropre à sa destination et ceux qui affectent la solidité des éléments d’équipement qui en sont indissociables. L’entrepreneur est présumé responsable de ces désordres. Sa responsabilité ne peut être dégagée que s’il prouve qu’ils sont directement liés à un événement de force majeure ou à la faute du client.

L’ensemble de ces défauts est alors couvert par l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur pour le compte de l'acquéreur et par l'assurance responsabilité décennale du promoteur, ces deux assurances couvrant pendant dix ans les dommages susceptibles de porter atteinte à la solidité ou à l’usage auquel le bâtiment est destiné. Les attestations de ces deux assurances sont annexées à l'acte authentique de VEFA. Ces assurances bénéficient également à tous les acquéreurs successifs de l'immeuble pendant le même délai décennal.

En conclusion, l'entreprise qui achète en VEFA a de nombreux avantages à recourir à la VEFA lorsqu'il souhaite acquérir ses locaux. DBX Conseil reste à votre disposition pour vous accompagner dans la recherche de vos locaux.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Co-dirigeant du centre de formation spécialisé dans l'immobilier : immo-formation.fr. L'ensemble de ces propos sont développés dans une formation VEFA d'une journée. Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. 22 Septembre 2020