Les différentes notions de surface en immobilier

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Après vous avoir présenté «Qui sont les acteurs de l’immobilier ?», nous reprenons notre thématique sur les définitions des termes de l’immobilier. Nous allons aborder les différentes notions de Surface en immobilier.

Le sujet n'est pas simple puisqu'il n'y a pas moins de 7 définitions différentes.

1. Surface « Carrez » :

C'est une notion qui s'applique exclusivement aux immeubles soumis au régime de la copropriété : habitation, commerce, bureaux, … La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d'une chambre de bonne.

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.


 2. Surface de plancher de construction (remplace SHON et SHOB) :

La surface de plancher de construction (SPC) est, en France, une unité de calcul des surfaces de constructions créée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme et le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, et qui sert, à compter du 1er mars 2012, à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme.

Cette notion se substitue aux anciennes Surface hors œuvre brute (SHOB) et Surface hors œuvre nette (SHON), et est destinée à simplifier le calcul des surfaces prises en compte dans les permis de construire et autres autorisations d'urbanisme, tout en générant des possibilités de construire supérieures qu'auparavant, de l'ordre de 10 %. Elle est définie à l’article R111-2 du Code de l’urbanisme. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de certaines surfaces (épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs…).


3. Surface commerciale :

La surface commerciale utile, abrégée par les sigles SCU ou GLA (pour l'anglais gross leasable area), est, dans le monde du commerce, la surface destinée à la vente de produits et/ou de services. Ainsi, dans un centre commercial, elle n'inclut pas les espaces dont les commerçants bénéficient collectivement tels que les parkings, les allées ou encore les locaux qui accueillent les services techniques ou administratifs impliqués dans le fonctionnement des bâtiments.

On la distingue de la surface de vente en ce sens que cette dernière n'inclut pas certains espaces que la surface commerciale utile englobe.


4. Surface de vente :

La surface de vente d’un commerce de détail est juridiquement constituée de la surface consacrée à la circulation des clients lors de ses achats et du paiement (espaces de caisses), de la surface au sol utilisée pour l’exposition des produits à la vente et des espaces de circulation du personnel préposé à la vente.

La surface de vente ne comprend pas en revanche les réserves et locaux techniques.

La définition juridique de la surface de vente est importante, car c’est celle-ci qui est prise en compte pour les textes successifs de réglementation d’urbanisme commercial fixant des seuils pour l’ouverture ou l’agrandissement des commerces de détail.



5. Surface utile :

La surface utile est définie en France par le Code de la construction et de l'habitation, dans l'article R. 353-161. Elle est égale « à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du Ministre chargé du logement ». La surface des annexes est définie par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation. En architecture, la notion de surface utile d'un bâtiment fait référence à la surface intérieure nécessaire au fonctionnement d'une activité donnée. Elle ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d'étage, ni l'encombrement des ouvrages construits (murs, voiles, cloisons, poteaux, etc.). En revanche, les halls d'entrée ainsi que les espaces d'attente et d'orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.

La surface utile nécessaire au fonctionnement d'un bâtiment est généralement définie à l'issue des études dites de programmation architecturale et technique avec le concours d'un programmiste.
Elle est notamment utilisée pour le calcul des subventions de l'état ou pour déterminer le montant des prêts accordés en construction neuve ou en acquisition amélioration des logements locatifs aidés (art. R. 331-10) et intervient aussi dans le calcul du loyer maximum applicable aux logements conventionnés (art. R. 353-16).

Il faut savoir qu'il n’existe pas de définition légale de la surface utile pour l’immobilier d’entreprise. On mentionne souvent la SUB (surface utile brute) pour déterminer le loyer : il s’agit de la surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Ont été déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…) mais pas les embrasures à 1 mètre du sol, les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).

Mais la notion de Surface Utile Nette (S.U.N.) est la plus intéressante pour un preneur : elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires. Elle permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion…

6. Emprise au sol :

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Seuls les constructions et volumes dont la projection au sol est possible sont pris en compte dans l'emprise au sol (les porches, terrasses surélevées ou couvertes, les garages fermés indépendants de l'habitation, les abris de voiture, les débords de toit soutenus par des poteaux, ...).

 7. Surface habitable :

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Membre du réseau de formateurs immo-formation.fr

Ces termes sont extraits d'une formation intitulée : "S'initier au vocabulaire de l'immobilier". Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Novembre 2018

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