Futur acquéreur : Que Privilégier ? Un compromis ou une promesse unilatérale de vente ?

Avant la signature d'un acte de vente définitif d'un bien immobilier d'entreprise, des délais sont évidemment nécessaires, notamment pour permettre au futur acquéreur l'obtention de son financement ou d'un permis de construire, ou bien de finaliser l'étude du bien (métrage, diagnostic pollution, ...). Dans l'attente, les deux parties vont généralement s'engager via un compromis ou une promesse de vente lorsqu'elles se sont mises d'accord sur la chose et sur le prix. On distingue alors deux avant-contrats : la promesse de vente (appelée également promesse unilatérale de vente) et le compromis de vente (que l'on peut nommer également promesse synallagmatique de vente).

Promesse ou compromis de vente : quelle différence pour un achat immobilier ? 

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

Sa définition et son régime ont été incorporés au code civil en 2016 à l'article 1124 : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale est investi d’un droit d’option, il reste libre de ne pas acquérir ou d’acquérir en « levant l’option» dans le délai. Le promettant (futur vendeur) est quant à lui définitivement engagé. La levée d'option par le bénéficiaire, dans le délai, transforme la promesse unilatérale en vente parfaite : le plus souvent, la levée d'option est concomitante à la signature de l'acte authentique de vente.

L'engagement du promettant est caduc une fois expiré le délai fixé dans la promesse de vente. Le bénéficiaire devra alors verser au promettant une indemnité d'immobilisation si l'ensemble des conditions suspensives sont réalisées et si l'indemnité est mentionnée dans l'acte. Il est reconnu par la doctrine et la jurisprudence que cette indemnité ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente au risque de requalifier la promesse en compromis.

Cette indemnité constitue "le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire". En principe, sauf accord des parties, elle ne peut être réduite par le juge au prorata du temps d'immobilisation du bien. Toutefois, cela ayant été parfois admis en jurisprudence, il peut être utile de préciser clairement que l'indemnité ne pourra être réduite.

D'un point de vue stratégique, la promesse unilatérale de vente offre une sécurité au bénéficiaire, qui n'est pas encore fermement engagé tant qu'il n'a pas levé l'option. Il pourra ne pas acquérir pour des motifs qui n'auraient pas pu être stipulés en condition suspensive (changement de conjoncture économique, changement de la stratégie de l'acquéreur, mauvaise appréciation de la rentabilité du bien ou de sa qualité...). Cette promesse apporte également une garantie d'indemnisation au vendeur. Elle peut donc séduire les deux parties par sa souplesse. Cette forme de promesse se pratique ainsi dans l'ensemble des études notariales de la région parisienne (tous secteurs confondus) et dans le secteur de l'immobilier d'entreprise dans l'ensemble du territoire.

Mais lorsque le vendeur est une personne publique (commune, Etat, établissement public...) elle va le plus souvent exiger la signature d'un compromis de vente car elle souhaite être sûr de vendre le bien et souhaite avoir un engagement définitif de l'acquéreur.

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Par opposition à une promesse de vente, un compromis est considéré comme un contrat  «synallagmatique», c'est-à-dire qu’il engage les deux parties. La promesse synallagmatique s'apparente à une vente sous condition suspensive. Une fois l'ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite entre les parties.

Leur engagement ne peut en principe pas être frappé de caducité une fois le délai de la promesse expiré au contraire de la promesse unilatérale. Le plus généralement, le transfert de propriété et le paiement du prix sont conventionnellement reportés à la date de signature de l'acte authentique de vente.

Le compromis offre une sécurité au vendeur, l'acquéreur étant engagé dès la signature de la promesse. C'est un contrat couramment pratiqué en province dans le secteur résidentiel.

La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme. Le plus souvent, il est prévu une clause pénale équivalente à l'indemnité d'immobilisation. Le vendeur a néanmoins le choix de demander l'exécution forcé de la vente en justice et de demander en sus le paiement de la clause pénale. Le compromis prévoit le plus souvent que le vendeur peut renoncer à la vente et se libérer de sa promesse si l'acquéreur ne vient pas signer l'acte authentique de vente, tout en demandant le versement de l'indemnité forfaitaire fixée dans la clause pénale. Cette indemnité peut être supérieur à 10% du prix de vente contrairement à l'indemnité d'immobilisation. Néanmoins, le juge a la capacité de la réduire s'il évalue le préjudice réel à un prix inférieur. Le compromis est donc moins souple pour les parties et comporte une incertitude sur l'issue judiciaire en cas de refus de l'une ou l'autre des parties de signer l'acte authentique de vente.

D'un point de vue pratique, il est recommandé de qualifier l'engagement (promesse de vente - unilatérale ou synallagmatique) afin d'éviter les discussions ultérieures. Certaines promesses unilatérales emploient par exemple par erreur les termes "vendeur" et "acquéreur" alors qu'il faut parler de "promettant" et de "bénéficiaire". De la même façon, aucune "indemnité d'immobilisation" ne doit être mentionnée dans un compromis de vente, au risque que le juge requalifie le contrat en promesse unilatérale.

A part ces différences relatives à la force d'engagement du futur acquéreur, la promesse unilatérale et le compromis comportent des clauses identiques concernant les conditions suspensives, les droits de préemption à lever, les garanties liées à la vente...

En conclusion, le choix entre promesse unilatérale et compromis est extrêmement important même si dans la pratique de l'immobilier d'entreprise, les acteurs choisissent dans la grande majorité des cas la promesse unilatérale.

Il résulte de ce qui précède que le choix des parties s'effectuera selon les principes suivants :

Caractère définitif ou non des engagements :

• les parties entendent être définitivement engagées : elles opteront pour une promesse synallagmatique
• le bénéficiaire entend bénéficier d'une option d'achat : les parties opteront pour une promesse unilatérale.

 Modalités de dénouement :

• si une promesse unilatérale a été signée : Si l'ensemble des conditions suspensives est réalisé, le bénéficiaire (le futur acquéreur) peut ne pas conclure la vente en abandonnant son indemnité d'immobilisation. De son côté, le promettant reprend sa liberté de vendre à autrui dès la promesse expirée.
• si une promesse synallagmatique a été signée : l'acquéreur est tenu d'acquérir mais s'il ne souhaite plus acquérir et que le vendeur souhaite reprendre sa liberté plutôt que de s'engager dans un processus long et coûteux d'exécution forcée, il devra passer par la résolution judiciaire de la promesse, sauf si le compromis permet d'opter pour la résolution du contrat. Le vendeur pourra réclamer le règlement de la somme prévue dans la clause pénale, somme qui pourra néanmoins être réduite par le juge.

 Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Membre du réseau de formateurs immo-formation.fr. Cette thématique est abordée lors d'une formation intitulée : "La pratique de la vente immobilière d'entreprise". Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Février 2020

Cet article a été réactualisé le 23 Juillet 2020.