Le dépôt de garantie dans un bail commercial : mode d'emploi

Le dépôt de garantie dans un bail commercial : mode d'emploi

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Lors d’un contrat de location, quelque soit sa nature, il est d'usage que le preneur verse à la signature du bail un dépôt de garantie. Son montant est-il plafonné en matière de bail commercial ? Quelles sont les obligations légales du bailleur ou du locataire ? Pourquoi est-il demandé ? Que peut-retenir le bailleur sur cette somme au départ du locataire ?

DBX Conseil vous aide à comprendre les enjeux d'un tel versement.

Le dépôt de garantie : à quoi ça sert ?

Le dépôt de garantie a pour objectif d'assurer la correcte exécution du bail, et plus particulièrement le paiement des diverses sommes qui pourraient être dues au bailleur lors de la restitution des lieux.

Du point de vue juridique, le dépôt de garantie constitue un gage-espèce régi par les articles 2333 et suivants du code civil, au profit du bailleur. Ce dépôt continue donc d'appartenir au preneur jusqu'à son départ, et ne devient la propriété du bailleur que s'il conserve certaines sommes à ce moment là.

Quel montant est-il versé par le preneur au titre du dépôt de garantie ?

En matière de bail commercial, le montant du dépôt de garantie est libre mais est soumis à l'article L. 145-10 du code de commerce qui dispose que « les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ». Toute clause contraire est nulle, l'article L. 145-40 étant d'ordre public.

Il apparaît donc que le bailleur devra verser des intérêts sur les sommes payées d'avance, qu'il s'agisse du loyer, d'un dépôt de garantie ou en vertu de la jurisprudence d'un pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer en cas de dépassement de deux termes. La périodicité du loyer ainsi que les modalités de son paiement doivent être prises en compte. Si le loyer est payable par trimestre, c'est le trimestre qui constitue le terme.

Deux situations :

- Si le loyer est payable d'avance, le propriétaire pourra demander un trimestre de dépôt de garantie. Il détiendra alors un trimestre d'avance plus un trimestre de garantie, c'est-à-dire deux trimestres soit deux termes.

- Si le loyer est à terme échu, le bailleur pourra disposer de deux trimestres de dépôt de garantie.

Mais si le loyer est payable par mois, c'est le mois qui constitue le terme, et le propriétaire ne pourra obtenir qu'un mois d'avance et un mois de dépôt de garantie ou deux mois de dépôt de garantie, si le loyer est payable à terme échu ».

Les montants des loyers des baux commerciaux étant élevés, il est courant également que le preneur propose une caution bancaire pour remplacer tout ou partie du dépôt de garantie : dans ce cas, le montant des sommes couvertes n’est pas limité par l’article L. 145- 40 du Code de commerce, ce qui est un avantage pour le bailleur. Néanmoins, il faut prévoir dans le bail que le cautionnement sera étendu au cas du renouvellement du bail commercial.

Que se passe-t-il en cas de cession du droit au bail ?

Le dépôt de garantie n'a pas à être restitué si le locataire cède son droit au bail ou son fonds de commerce. Dans cette hypothèse, il est d'usage que ce soit le cessionnaire qui rembourse le cédant (ex-preneur).

Que se passe-t-il en cas de cession de l'immeuble par le bailleur ?

C'est l'un des points de vigilance les plus important en matière de dépôt de garantie. Le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur originaire qui n'est pas transmise de plein droit à l'acquéreur.

En cas de vente du bien loué en cours de bail c’est au bailleur originaire et non à l’acquéreur de procéder à la restitution du dépôt de garantie. En partant du même principe, l’acquéreur de l’immeuble qui n’a pas reçu les dépôts ne pourra en demander le paiement aux locataires qui les ont versés au vendeur, si le vendeur ne les a pas restitués.

Le preneur à bail est en droit d’en demander le remboursement au vendeur même si les dépôts ont été mentionnés comme ayant été transmis dans l’acte de vente. L'occupant conserve donc deux débiteurs en cas de vente des murs de son fonds de commerce.

Généralement, lors de la vente de l’immeuble, le vendeur transfère les dépôts de garantie à l’acquéreur et il est possible de prévoir dans les baux qu’en cas de vente de l’immeuble le locataire ne pourra obtenir le remboursement du dépôt de garantie que de l’acquéreur.

Le montant du dépôt de garantie peut-il évoluer au cours du bail ?

Oui. Le montant du dépôt peut être ajusté dans son montant en même temps que les évolutions du loyer et selon le même indice de référence, dès lors qu’une clause du bail le prévoit expressément. Sinon, il ne pourra être modifié qu’au moment du renouvellement du bail.

Le sort du dépôt de garantie en fin de bail

Le dépôt de garantie doit être restitué en fin de bail. Il a pour objet de prémunir le bailleur contre des sommes qui pourraient rester dues au départ du preneur, notamment les indemnités compensatrices des réparations : mais l’absence de définition contraint à faire une clause détaillée pour étendre au maximum le champ des sommes couvertes.

Il est conseillé de mentionner que pourra être retenue par le bailleur « toutes les sommes dues au départ du locataire, à quelque titre que ce soit ».

Pour retenir une somme sur le dépôt de garantie, le bailleur doit remplir trois condition selon la jurisprudence en vigueur : la preuve d’un préjudice, une faute du preneur et un lien de causalité entre les deux. Il est toutefois possible d’insérer une clause prévoyant que le bailleur conservera le dépôt de garantie à titre d’indemnisation forfaitaire des fautes du locataire, y compris en incluant celles survenues après l’expiration du bail, mais avant la restitution des clés. Cette clause pourrait néanmoins être qualifiée de clause pénale, la somme indiquée dans cette clause serait en conséquence suceptible d'être réduite par le juge.

De plus, la réglementation ne prévoit aucun délai pour restituer le dépôt de garantie au locataire parti. Le bail peut prévoir un délai de restitution mais cela peut s'avérer dangereux pour le bailleur, dans l'hypothèse où les comptes ne sont pas arrêtés en temps utiles.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Co-dirigeant du centre de formation spécialisé dans l'immobilier : immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une Formation sur le bail commercial d'une journée.

Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Décembre 2020

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